Louer un logement rénové : les critères de décence à vérifier

Un propriétaire qui achète un bien pour le louer, ou qui transforme une partie de sa maison en studio, pense d’abord au loyer et au budget des travaux. La question de la décence arrive souvent plus tard, parfois au moment où un locataire la soulève. Elle mérite pourtant d’être posée dès le plan, car certains critères ne se rattrapent pas une fois les cloisons montées.

Un logement loué comme résidence principale doit être décent. Les critères sont fixés pour l’essentiel par un décret de 2002, modifié à plusieurs reprises depuis, notamment pour y intégrer la performance énergétique. Ils sont accessibles sur service-public.fr et valent la peine d’être relus avant de lancer un chantier.

La surface et la hauteur, deux critères qui se jouent au plan

Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale répondant à l’une de ces deux conditions : une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³.

Ces chiffres paraissent bas, mais ils piègent souvent les petits projets. Un studio aménagé dans un garage, une chambre sous combles louée séparément ou un logement créé en divisant un grand appartement passent parfois juste en dessous. La surface prise en compte est la surface habitable, qui ne compte pas les parties de moins de 1,80 m de hauteur ni certains espaces comme les caves ou les embrasures. Le détail du calcul est expliqué dans l’article sur la surface habitable et la loi Carrez.

Sous des rampants, c’est souvent le critère du volume qui permet de passer. Il faut alors mesurer précisément, et non se fier à la surface au sol annoncée dans l’annonce d’achat. Pour un projet dans les combles, les contraintes de hauteur sont reprises dans l’article sur l’aménagement des combles en chambre ou pièce de vie.

Certains locaux ne peuvent de toute façon pas être loués comme habitation, quelle que soit leur surface : une cave, un sous-sol sans éclairement naturel suffisant ou une pièce dépourvue d’ouverture sur l’extérieur relèvent en général de cette catégorie. Le Code de la santé publique encadre ces situations, et un sous-sol aménagé pour la famille n’est pas automatiquement un logement louable.

Les équipements qui doivent être présents

La décence ne se limite pas à la taille. Le logement doit comporter au minimum :

• une installation permettant un chauffage normal, adaptée aux caractéristiques du logement ;
• une alimentation en eau potable, avec une pression et un débit suffisants ;
• une évacuation des eaux ménagères et des eaux usées qui empêche le refoulement des odeurs ;
• une cuisine ou un coin cuisine avec un évier alimenté en eau chaude et froide, et la possibilité d’installer un appareil de cuisson ;
• un WC séparé de la cuisine et de la pièce où l’on prend les repas, et un équipement pour la toilette avec douche ou baignoire.

Pour un logement d’une seule pièce, le texte admet des aménagements, par exemple un WC extérieur au logement à condition qu’il soit dans le même bâtiment et facilement accessible. Ces exceptions sont étroites et il vaut mieux ne pas construire un projet entier dessus.

En pratique, c’est la cuisine et la salle d’eau qui posent problème dans les petites surfaces. Un WC ouvrant directement sur un coin cuisine ne répond pas à l’exigence de séparation. Le plan doit en tenir compte, en même temps que les contraintes d’évacuation, qui décident souvent de l’emplacement des pièces d’eau.

Sécurité, aération et éclairement

Le logement doit assurer le clos et le couvert : toiture, murs et menuiseries protègent contre les infiltrations d’eau. Les garde-corps des fenêtres, escaliers et balcons doivent être en bon état. Les réseaux d’électricité et de gaz, ainsi que les équipements de chauffage et d’eau chaude, ne doivent pas présenter de risque manifeste pour la sécurité des occupants.

L’aération et l’éclairage naturel font aussi partie des critères. Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’une ouverture donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant lui-même à l’air libre. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté à un usage normal. Un studio créé dans une maison ancienne sans entrée d’air ni extraction se couvre vite de moisissures, et le locataire est en droit de s’en plaindre. Les solutions pour ventiler un bâti ancien s’appliquent directement à ce cas.

Le logement doit enfin être exempt d’infestation par des nuisibles ou des parasites.

La performance énergétique, critère désormais décisif

Depuis la loi Climat et Résilience, un niveau minimal de performance énergétique fait partie des critères de décence en France métropolitaine. Les logements les plus énergivores sont progressivement exclus selon leur classe au DPE, avec un calendrier qui a déjà touché les logements classés G et doit ensuite concerner les classes F puis E. Ces échéances ont fait l’objet de débats et d’ajustements, il faut donc vérifier les règles en vigueur au moment de signer le bail.

Pour un propriétaire qui rénove dans le but de louer, ce point change l’ordre des priorités. Refaire une cuisine et une salle d’eau sans traiter l’isolation ni le chauffage peut aboutir à un logement agréable mais impossible à relouer quelques années plus tard. Les arbitrages possibles sont détaillés dans l’article consacré au propriétaire bailleur face à une passoire thermique.

Ce qui se passe si le logement n’est pas décent

Le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité. À défaut d’accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner des travaux et, le cas échéant, réduire le loyer. Lorsque le locataire perçoit une aide au logement et que l’organisme payeur constate la non-décence, l’aide peut être conservée par cet organisme le temps que le propriétaire réalise les travaux.

Le cas se présente aussi à l’achat. Un investisseur qui reprend un bien loué hérite du bail et de l’état du logement, y compris de ses défauts. Les vérifications à faire dans cette situation sont développées dans l’article sur l’achat d’un logement occupé par un locataire.

Avant les travaux : quelques vérifications locales

La décence est une règle nationale, mais des règles locales peuvent s’y ajouter. Le règlement sanitaire départemental fixe parfois des exigences plus détaillées sur certains points. Certaines communes ont aussi instauré une autorisation ou une déclaration préalable de mise en location dans des secteurs définis. Un appel au service habitat de la mairie permet de savoir si le bien est concerné.

Quand le projet consiste à créer plusieurs logements dans une maison, la décence s’ajoute aux questions d’urbanisme, de raccordements et de compteurs. Ces sujets sont réunis dans l’article sur la division d’une maison en plusieurs logements. Faire valider le plan au regard de ces critères avant de consulter les entreprises coûte peu, et évite de découvrir qu’un studio de 8,5 m² ne pourra jamais être loué comme résidence principale.