Acheter un logement occupé par un locataire : quels travaux restent possibles

Un bien vendu avec son locataire se négocie généralement moins cher qu’un logement libre. Pour un investisseur, c’est un avantage. Pour quelqu’un qui pensait le rénover rapidement ou s’y installer, c’est souvent une mauvaise surprise s’il n’a pas mesuré ce que la présence du locataire implique. Le bail ne s’arrête pas avec la vente, et le calendrier des travaux en dépend directement.

Les règles évoquées ici concernent principalement la location vide d’un logement à usage de résidence principale, encadrée par la loi du 6 juillet 1989. La location meublée, les baux commerciaux ou les situations particulières obéissent à d’autres règles, et un notaire reste le bon interlocuteur pour vérifier le cas précis.

Le bail continue avec le nouveau propriétaire

L’acheteur reprend le bail tel qu’il est : même loyer, même durée restante, mêmes conditions. Il devient le bailleur et doit notamment restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ, même si c’est l’ancien propriétaire qui l’a encaissé. La façon dont cette somme est réglée entre vendeur et acheteur se discute au moment de la vente.

Il n’est pas possible de mettre fin au bail du seul fait de l’achat. Le congé ne peut être donné qu’à l’échéance, avec un préavis de six mois pour une location vide, et uniquement pour l’un des motifs prévus par la loi : reprise pour y habiter soi-même ou y loger un proche, vente du logement, ou motif légitime et sérieux comme un manquement du locataire.

Des délais supplémentaires quand on achète occupé

Le législateur a voulu éviter qu’on achète un bien loué pour en chasser rapidement l’occupant. Deux règles allongent donc les délais lorsque le logement a été acquis occupé.

Pour une reprise en vue d’habiter, si l’échéance du bail tombe moins de deux ans après l’achat, le congé ne prend effet qu’au bout de ces deux ans. Pour un congé en vue de revendre, il n’est en principe possible qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail en cours. Concrètement, un acheteur qui voudrait revendre libre peut devoir attendre plusieurs années.

Certains locataires bénéficient en outre d’une protection renforcée, notamment les personnes âgées aux ressources modestes, pour lesquelles le bailleur doit en principe proposer un relogement avant de pouvoir donner congé. Les conditions exactes d’âge et de ressources sont à vérifier au cas par cas, car elles comportent des exceptions.

Pour un projet de rénovation lourde, cela signifie qu’il faut raisonner sur la date réelle de libération du logement, pas sur la date de signature.

Les travaux que le locataire doit accepter

La présence d’un locataire n’interdit pas tous les travaux. Le locataire doit laisser exécuter dans son logement les travaux d’entretien et de maintien en état, les travaux d’amélioration des parties privatives ou communes, et ceux qui améliorent la performance énergétique.

En pratique, le bailleur doit l’informer à l’avance, par écrit, de la nature des travaux et de leurs modalités d’exécution. Les interventions ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord. Si le chantier dure plus de vingt et un jours, le locataire peut obtenir une réduction de loyer proportionnée à la durée et à la partie du logement dont il est privé.

Ce cadre permet par exemple de remplacer une chaudière, de changer des menuiseries, d’isoler des combles ou de refaire une installation électrique dangereuse. Il ne permet pas de transformer un deux-pièces en studio, de supprimer une salle de bain ou d’engager des travaux qui rendraient le logement inhabitable pendant des mois. Des travaux abusifs ou qui changent la consistance du logement peuvent être contestés par le locataire devant le juge.

Ce qui se joue avec la performance énergétique

C’est aujourd’hui le point qui pèse le plus sur ce type d’achat. Un logement mal classé au DPE peut être soumis à un gel des loyers, et les logements les plus énergivores sont progressivement considérés comme ne répondant plus aux critères de décence pour les nouveaux baux et les renouvellements. Le calendrier exact dépend de la classe du bien et mérite d’être vérifié au moment de l’achat, ces règles ayant déjà évolué plusieurs fois.

Acheter un logement occupé classé F ou G, c’est donc souvent hériter d’une obligation de travaux à réaliser en présence du locataire. L’article sur les obligations du propriétaire bailleur face à une passoire thermique détaille les arbitrages possibles, et celui sur la vente d’un logement classé F ou G éclaire la façon dont le classement se répercute sur le prix.

Bonne nouvelle relative : la rénovation énergétique fait justement partie des travaux que le locataire ne peut pas refuser, à condition de respecter les formes. Une isolation par l’intérieur pièce par pièce reste en revanche difficile à organiser dans un logement habité, alors qu’une isolation de toiture ou un changement de système de chauffage se planifient beaucoup plus facilement.

Les documents à demander avant de signer

Au-delà des diagnostics obligatoires remis lors de la vente, l’acheteur d’un bien loué doit obtenir une copie du bail et de ses éventuels avenants, l’état des lieux d’entrée, les derniers justificatifs de paiement du loyer et le montant du dépôt de garantie.

L’état des lieux d’entrée est souvent sous-estimé. C’est lui qui permettra plus tard de distinguer les dégradations imputables au locataire de l’usure normale, et donc de savoir qui paiera la remise en état. Un état des lieux absent ou très sommaire joue en défaveur du bailleur.

Dans un appartement en copropriété, il faut aussi regarder les travaux déjà votés en assemblée générale. Une vérification des procès-verbaux et des travaux votés évite de découvrir après coup un ravalement ou une réfection de toiture à financer, en plus des travaux privatifs.

Visiter un logement habité

La visite est souvent plus courte et moins complète qu’on ne le voudrait. Le locataire doit permettre les visites en vue de la vente, mais dans des limites horaires encadrées, et il n’est pas toujours enthousiaste à l’idée de voir défiler des acheteurs. Les meubles masquent une partie des murs et des sols.

Il est utile de demander l’autorisation de revenir avec un artisan ou un architecte pour les points sensibles : traces d’humidité, état du tableau électrique, chauffage, menuiseries. Ce que l’on ne peut pas voir doit être considéré comme une incertitude, et intégré comme tel dans la négociation du prix.

Pour qui ce type d’achat a du sens

Acheter occupé convient bien à un projet d’investissement locatif à long terme, où l’on conserve le locataire en place et où les travaux sont étalés. Le revenu locatif commence dès la signature, et certains travaux peuvent avoir un intérêt fiscal, comme l’explique l’article sur le déficit foncier lié aux travaux d’un bien loué.

Pour une résidence principale à rénover en profondeur, c’est beaucoup plus délicat. La décote sur le prix doit alors être mise en regard du délai réel avant de pouvoir récupérer le bien, du loyer perçu en attendant, et du risque que le locataire conteste un congé. Un échange avec le notaire avant l’offre, en lui posant la question précise de la date à laquelle le logement pourra être libéré, évite de bâtir un planning de travaux sur une hypothèse fausse.