Fondations d’une maison ancienne : comprendre ce qu’il y a sous les murs

Quand on ouvre une tranchée au pied d’une maison construite avant la guerre, on est souvent surpris. Pas de semelle en béton armé, parfois à peine un élargissement du mur en grosses pierres, posé à 40 ou 60 cm sous le sol. Certaines maisons rurales reposent presque directement sur le terrain.

Cela n’a rien d’anormal. Ces maisons sont debout depuis un siècle ou plus, et leur mode de fondation a fait ses preuves dans les conditions pour lesquelles il a été conçu. Les ennuis commencent en général quand quelque chose change autour d’elles : l’eau, la végétation, les charges ou le terrain voisin.

Comment étaient fondées les maisons d’autrefois

Avant la généralisation du béton armé, les bâtisseurs fondaient au plus près de ce qu’ils trouvaient. Sur un sol rocheux ou bien drainé, le mur était simplement descendu jusqu’au terrain ferme. Sur un sol plus meuble, on élargissait la base du mur pour répartir le poids, avec des moellons hourdés à la chaux ou parfois posés à sec.

Le principe reposait sur des murs épais, lourds et assez souples. Une maçonnerie à la chaux supporte de petits mouvements sans se rompre, là où une structure rigide en béton se fissure franchement. C’est aussi pour cette raison que le choix entre chaux et ciment pèse autant dans une rénovation : un enduit ou un rejointoiement trop rigide fait perdre au mur cette capacité d’adaptation.

La profondeur réelle des fondations varie beaucoup d’une maison à l’autre, et même d’un mur à l’autre sur une même maison, surtout si elle a été agrandie au fil des générations. On ne la connaît vraiment qu’après un sondage.

Ce qui déstabilise une fondation peu profonde

Une fondation superficielle est directement exposée aux variations du sol en surface. Quatre situations reviennent souvent.

L’eau qui change de chemin. Une descente de gouttière cassée qui déverse au pied d’un mur, une canalisation enterrée qui fuit depuis des années, un terrain voisin remblayé qui renvoie le ruissellement vers la maison. Le sol se gorge d’eau localement, perd de sa portance, et le mur s’enfonce un peu à cet endroit. Le simple entretien des gouttières et des eaux pluviales règle une bonne partie de ces désordres avant qu’ils ne s’aggravent.

La sécheresse sur un sol argileux. Les argiles gonflent en se chargeant d’eau et se rétractent en séchant. Une maison fondée à faible profondeur subit ces mouvements de plein fouet, surtout après plusieurs étés secs. Certains secteurs de Normandie sont concernés, comme ailleurs en France. La carte d’exposition au retrait-gonflement des argiles, consultable sur le site Géorisques, donne une première indication, à l’échelle de la parcelle.

Les arbres trop proches. Un chêne, un saule ou un peuplier à quelques mètres de la façade pompe l’eau du sol sous les fondations en été. Abattre l’arbre n’est pas forcément la solution miracle : le sol peut alors regonfler et provoquer d’autres mouvements. C’est une décision à prendre avec un avis technique.

Les travaux. C’est la cause la plus évitable. Creuser pour abaisser le sol d’une cave, poser un drain profond le long d’un mur, construire une extension avec des fondations plus profondes juste à côté, ou ajouter un étage qui augmente les charges. Chacune de ces interventions modifie l’équilibre sur lequel la maison s’était stabilisée.

Les signes qui doivent alerter

Une fissure ne signifie pas automatiquement un problème de fondation. Beaucoup sont superficielles et liées à l’enduit ou aux variations de température. L’article sur les fissures qui doivent inquiéter aide à faire un premier tri.

Certains indices orientent toutefois vers un mouvement du sol :

• des fissures en escalier qui suivent les joints de maçonnerie ;
• des fissures obliques qui partent des angles de fenêtres ou de portes ;
• une fissure plus large en haut qu’en bas, ou l’inverse ;
• des portes qui se mettent à frotter ou à coincer d’une saison à l’autre ;
• un décollement entre la maison et une extension ou une véranda.

L’évolution compte plus que la largeur. Une fissure stable depuis vingt ans n’appelle pas la même réponse qu’une fissure qui s’est ouverte en un été. Des témoins collés en travers, datés et photographiés, permettent de suivre l’évolution sur plusieurs mois et donnent une information précieuse à l’expert qui interviendra ensuite.

Établir un diagnostic avant d’agir

Face à des désordres qui évoluent, la démarche sérieuse consiste à faire réaliser un diagnostic par un bureau d’études. Il s’agit en général d’une étude géotechnique de type G5, qui analyse le sol et son interaction avec le bâti existant, souvent complétée par l’avis d’un ingénieur structure.

Le diagnostic comprend en principe des sondages au pied des murs pour voir la nature et la profondeur des fondations, et parfois des forages pour connaître le sol plus en profondeur. Cette étude a un coût, qui se compte en général en milliers d’euros, mais elle évite des travaux de reprise mal ciblés, beaucoup plus coûteux.

Si les désordres apparaissent après un épisode de sécheresse reconnu par un arrêté de catastrophe naturelle, il faut aussi prévenir l’assureur dans les délais prévus par le contrat. Les difficultés propres à ce cas sont développées dans l’article sur l’achat d’une maison touchée par la sécheresse.

Les solutions de reprise

La première réponse est presque toujours la gestion de l’eau : réparer les réseaux, éloigner les rejets d’eaux pluviales, rétablir une pente du terrain qui écarte l’eau des murs. Sur un sol argileux, on cherche à stabiliser l’humidité autour de la maison, par exemple avec un trottoir périphérique étanche, plutôt qu’à assécher à tout prix.

Lorsque cela ne suffit pas, on passe à une reprise en sous-œuvre. Les techniques varient selon le sol et l’ampleur des désordres :

• des plots ou une semelle en béton coulés sous le mur existant, par petites passes alternées pour ne jamais le laisser sans appui ;
• des micropieux forés jusqu’à un sol porteur plus profond, reliés au mur par une poutre ;
• des injections de résine expansive dans le sol, une technique plus récente dont la pertinence dépend beaucoup du terrain et qui ne remplace pas une étude.

Ces travaux coûtent cher, souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une reprise complète, et doivent être réalisés par une entreprise spécialisée dont la garantie décennale couvre bien ce type d’intervention. Il vaut mieux le vérifier sur l’attestation avant de signer.

Agrandir ou transformer sans fragiliser la maison

Les problèmes de fondation les plus fréquents sur les maisons anciennes sont provoqués par des travaux récents. Quelques précautions limitent nettement le risque.

Une extension accolée doit en général être désolidarisée de la maison par un joint, car les deux bâtiments ne bougeront jamais de la même façon. Ses fondations, plus profondes, ne doivent pas être creusées en déchaussant celles de la maison. Les fouilles le long d’un mur ancien se font par tronçons, avec un étaiement si nécessaire.

Avant une surélévation, un calcul de structure doit vérifier que les murs et le sol supporteront le poids supplémentaire. C’est valable aussi pour une ouverture dans un mur porteur, qui reporte les charges sur deux points au lieu de les répartir sur toute la longueur.

Enfin, un drain périphérique posé pour traiter l’humidité peut faire plus de mal que de bien s’il descend sous le niveau des fondations ou s’il assèche brutalement un sol argileux. Sur une maison ancienne, ce type d’ouvrage se décide après avoir vu ce qu’il y a sous le mur, pas avant.

Une maison ancienne n’a pas besoin de fondations modernes pour rester solide. Le plus souvent, elle a surtout besoin qu’on ne modifie pas son environnement sans savoir sur quoi elle repose.