Acheter une maison ayant subi un sinistre sécheresse : les points à vérifier

Sur certains terrains argileux, les étés secs font bouger le sol sous les fondations. Le sol se rétracte quand il sèche, gonfle quand il se réhydrate, et la maison suit le mouvement par à-coups. Quand une commune est reconnue en état de catastrophe naturelle pour une sécheresse, les propriétaires concernés peuvent être indemnisés par leur assurance habitation.

Des années plus tard, la maison est mise en vente. Les fissures ont été rebouchées, ou réparées plus sérieusement, ou pas du tout. Pour l’acheteur, tout l’enjeu est de savoir laquelle de ces situations il a sous les yeux.

Ce que le vendeur doit vous dire

Le dossier de diagnostics remis lors de la vente comprend un état des risques, qui indique notamment l’exposition de la commune au retrait-gonflement des argiles. Le vendeur doit aussi déclarer par écrit les sinistres qui ont donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle pendant qu’il était propriétaire, ou dont il a lui-même été informé. Cette mention se trouve en général dans l’état des risques ou dans l’avant-contrat.

C’est une information utile, mais incomplète. Elle dit qu’un sinistre a été indemnisé. Elle ne dit pas ce qui a été réparé, ni comment, ni si les désordres sont revenus. L’article sur les diagnostics obligatoires lors d’une vente rappelle le contenu de ce dossier et ses limites.

Il faut aussi garder en tête le cas inverse. Une maison qui n’a jamais fait l’objet d’une indemnisation n’est pas forcément épargnée. Le propriétaire n’a peut-être jamais déclaré le sinistre, ou la commune n’a pas obtenu la reconnaissance de catastrophe naturelle cette année-là. Sur un secteur exposé, la vigilance s’applique à toutes les maisons, avec ou sans historique déclaré.

Les documents à réclamer

Quand un sinistre a été indemnisé, le vendeur devrait pouvoir fournir plusieurs pièces. Les obtenir avant de signer le compromis permet de négocier en connaissance de cause.

Le rapport de l’expert mandaté par l’assurance est le plus parlant. Il décrit les désordres constatés, leur cause retenue et les travaux préconisés. Viennent ensuite les devis et les factures des travaux réellement réalisés, ainsi que l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise qui les a faits. Pour une reprise de fondations, une étude de sol ou une note de calcul du bureau d’études a souvent été produite, et elle mérite d’être demandée.

Si le vendeur ne peut produire que l’avis d’indemnisation, sans factures, il faut poser la question franchement : l’indemnité a-t-elle servi à réparer ? Les règles d’indemnisation de la sécheresse ont été modifiées ces dernières années, notamment sur l’obligation d’affecter l’indemnité aux travaux, et il ne faut pas supposer qu’une indemnisation ancienne a forcément été suivie de réparations.

Réparation de surface ou traitement de la cause

Deux maisons « réparées » peuvent être dans des états très différents.

Dans le premier cas, on a rebouché les fissures, refait l’enduit et repeint. La maison a l’air saine, mais rien n’a changé dans ses fondations ni dans le sol. Au prochain été sec, les mêmes fissures peuvent réapparaître au même endroit.

Dans le second cas, les travaux ont traité la cause : reprise en sous-œuvre des fondations, souvent par micropieux ou par plots descendus plus profond, parfois injection de résine dans le sol, accompagnée de mesures autour de la maison comme un trottoir étanche, une meilleure gestion des eaux de pluie ou l’éloignement d’arbres trop proches. Ces travaux sont lourds et coûteux. Quand ils ont été bien conçus et exécutés, ils stabilisent en général durablement la construction.

Le dossier permet de distinguer les deux. Une facture de peinture et d’enduit n’est pas une facture de reprise de fondations.

La garantie décennale peut vous suivre

Une reprise en sous-œuvre est un ouvrage qui relève de la garantie décennale de l’entreprise qui l’a réalisée. Cette garantie est attachée au bien, pas à la personne. Si les travaux ont moins de dix ans au moment de l’achat, le nouveau propriétaire peut en principe s’en prévaloir si les désordres réapparaissent du fait de ces travaux.

Encore faut-il disposer des factures, de la date de réception des travaux et de l’attestation d’assurance de l’entreprise. Sans ces pièces, la garantie existe peut-être, mais elle sera très difficile à mettre en œuvre. Le fonctionnement de cette protection est détaillé dans l’article sur la garantie décennale des travaux.

Faire examiner la maison avant de s’engager

Le regard d’un acheteur, même attentif, ne suffit pas à juger une maison qui a bougé. Quelques indices se repèrent pourtant à la visite : fissures en escalier dans les angles ou au-dessus des ouvertures, portes et fenêtres qui frottent ou ferment mal, carrelage fissuré en ligne droite, décollement entre la maison et une terrasse ou un garage accolé. L’article sur ce qu’indiquent les fissures dans les murs aide à lire ces signes.

Pour aller plus loin, un architecte, un expert en bâtiment ou un bureau d’études structure peut venir sur place avant l’offre ou pendant le délai de réflexion. Il lit le rapport d’expertise, compare l’état actuel avec les désordres décrits à l’époque, et donne un avis sur la stabilité de la maison. Sur un terrain argileux sans aucune donnée de sol, il peut conseiller une étude géotechnique. Son contenu est présenté dans l’article sur l’étude de sol avant construction, et la même logique s’applique à une maison existante.

Négocier, ou renoncer

Une maison ayant connu un sinistre sécheresse n’est pas forcément un mauvais achat. Une maison dont les fondations ont été reprises correctement, avec un dossier complet et une décennale encore en cours, peut même offrir plus de garanties qu’une maison voisine jamais examinée.

La situation la plus risquée est celle d’une maison aux fissures rebouchées, sans dossier, sur un secteur fortement exposé. Le coût d’une reprise de fondations peut alors dépasser largement la marge de négociation habituelle. Il vaut mieux l’intégrer dans le calcul global, comme n’importe quel autre poste important, en suivant la méthode décrite pour évaluer les travaux d’une maison à rénover.

Si des désordres graves vous ont été cachés et se révèlent après l’achat, les recours existent, mais ils sont longs et supposent de prouver que le vendeur savait. L’article sur le vice caché dans une maison ancienne en précise les conditions. Mieux vaut donc poser les questions par écrit avant la signature et conserver les réponses. En cas de doute sur la rédaction de l’avant-contrat, le notaire reste l’interlocuteur à consulter.